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2026年4月 新制度スタート

【住所変更登記が義務化】
「納税通知書が届いてるから大丈夫」は
大間違いです

2026年4月1日から、不動産の住所変更登記が義務化されました。「固定資産税の通知書が今の住所に届いている＝登記も完了している」と思っていませんか？　これは最もよくある誤解です。相続後に住所が変わった方・名義変更がまだの方も対象です。今すぐ確認してください。

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実務レポート — 2026年4月施行後の現場から
制度スタート直後に浮き彫りになっている2つの課題
① 「固定資産税の納税通知書が届いている＝登記が済んでいる」という誤解が、不動産オーナーに広く浸透している実態が確認されています。
② 「スマート変更登記」の対象者が限定的であることの周知が依然不足しており、「自分は簡単に手続きできる」と誤認しているケースが多発しています。
2026年4月1日　義務化スタート 住所変更登記 — 新ルールの骨子
不動産の名義人が住所・氏名を変更した場合、変更日から2年以内に登記申請が義務
2026年4月1日より前に住所変更していた場合も対象。義務履行の猶予期限あり（施行日から2年以内）
正当な理由なく期限を守らない場合、5万円以下の過料が科される
相続で不動産を取得し、その後転居した相続人も対象となる
制度の変更ポイント
改正前住所変更登記
任意（やらなくても罰則なし）
登記は自分のためにするもの、という扱い。変更しなくても過料はなく、売却や担保設定のときに慌てて対応するケースが多かった。
改正後（2026年4月〜）住所変更登記
義務化・2年以内に申請必須
住所・氏名が変わった日から2年以内に登記申請しないと、5万円以下の過料の対象に。過去の未変更分も施行日から2年以内に対応が必要。
ℹ️ 今回の住所変更登記の義務化は、2024年4月に義務化された「相続登記（名義変更）」とは別の制度です。相続後に引っ越した相続人は、相続登記と住所変更登記の両方が関係する場合があります。
最重要注意点
⚠️
「固定資産税の納税通知書が届いてるから、名義変更は済んでいる」— これは誤りです
固定資産税の納税通知書は、市区町村が独自に管理している「固定資産税台帳」の住所に送られます。一方、不動産の登記（法務局の登記簿）とはまったく別のデータベースです。

転居を市区町村に届け出ると、固定資産税台帳には反映され通知書は新住所に届くようになります。しかし法務局の登記簿は別途申請しないと更新されません。 納税通知書が今の住所に届いていても、登記簿の住所が古いままというケースは非常に多くあります。
✗ 「通知書が届いてる」→ 固定資産税台帳が更新されているだけ
✓ 登記簿の住所変更は → 法務局への別途申請が必要
よくある誤解① 「引っ越しのとき役所に住所変更届を出したから、登記も変わっているはず」
住民票の転出・転入届は市区町村への届出です。法務局の登記簿には自動的に反映されません。登記変更は法務局へ別途申請する必要があります。住民票の異動と登記の変更は、手続きの窓口も管轄もまったく異なります。
よくある誤解② 「親から相続した家を引き継いだとき、司法書士が全部やってくれたはず」
相続登記（名義変更）はやってもらっていても、その後の転居による住所変更登記は別の手続きです。相続後に引っ越した方は、改めて住所変更登記が必要になります。
よくある誤解③ 「住所が変わっても、売るときに一緒にやればいい」
義務化により、住所変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象となりました。売却を機に対応する従来のやり方は、今後は通用しません。また売却時に未変更が発覚すると手続きが複雑化し、スケジュールに支障をきたすこともあります。
新設された便利な制度 — ただし条件あり
スマート変更登記 条件を満たせば、申請が格段に簡単になる
✓
登記所（法務局）に事前に生年月日等の情報を届け出ている人が対象
✓
住民票コードを利用して、マイナンバー情報と照合することで登記の変更が簡素化される仕組み
✓
将来的には変更情報を法務局が自動的に取得し、申請負担がさらに軽減される方向で整備が進む予定
⚠️ 周知不足に要注意
スマート変更登記が使えるのは「事前に生年月日等の情報を法務局に届け出ている方」のみです。この届出をしていない方は、通常の住所変更登記の手続きが必要です。
「スマートと聞いたので自分でできると思っていた」という誤認が増えています。まず自分が対象かどうかを確認してください。
スマート登記の対象外になるケース 通常手続きが必要な方
✗
法務局へ生年月日等の情報を届け出ていない方（現時点では大多数がこちら）
✗
マイナンバーカードを取得していない・情報連携の設定をしていない方
✗
氏名変更（婚姻・離婚など）を伴う場合（住所変更と同時に必要な場合、別途確認が必要）
✗
不動産が複数の法務局管轄にまたがる場合など、複雑なケース
✓ 「自分がスマート変更登記の対象かどうか」は、最寄りの法務局または司法書士に確認するのが確実です。
あなたは対象？ — こんな方は要確認
!
親や配偶者が亡くなり、不動産を相続した方相続人
相続登記（名義変更）は完了していても、その後の転居による住所変更登記が別途必要なケースがあります。相続後に引っ越しをした方は特に要確認です。
!
不動産を所有しているが、最後に住所変更登記をした記憶がない方住所未更新の可能性
過去に引っ越しを繰り返していたり、「面倒だからそのうちに」と先送りにしてきた方は、今すぐ登記簿の住所を確認することをおすすめします。
!
固定資産税の通知書は今の住所に届いているが、登記の確認をしたことがない方要確認
上述の通り、納税通知書の送付先と登記簿の住所は別管理です。法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、住所を照合してみてください。
i
婚姻・離婚・改名などで氏名が変わっている方氏名変更登記も必要
住所変更義務化と同様に、氏名変更も登記が必要です。結婚・離婚の際に不動産の氏名変更登記をしていない方は併せて確認を。
✓
登記簿の確認方法オンライン取得も可
法務局の窓口または「登記情報提供サービス（インターネット）」で登記事項証明書を取得できます。手数料は窓口600円、オンライン332円。自分の登記簿上の住所と現在の住所を照合してください。
期限を確認する
住所変更日（引っ越し日）
日付を入力すると期限と残り日数を表示します
⚠️ 2026年4月1日より前に住所変更をした方は、施行日（2026年4月1日）から2年以内、すなわち2028年3月31日までが猶予期限の目安です。早めの対応を強くおすすめします。
住所変更登記の手続きステップ
1
登記簿の現住所を確認するまず確認
法務局またはオンライン（登記情報提供サービス）で登記事項証明書を取得し、登記簿上の住所を確認します。現在の住所と異なれば手続きが必要です。
2
住民票・戸籍の附票を取得する市区町村窓口・コンビニ可
旧住所から現住所への変更の経緯を証明する書類として、住民票の写し（または戸籍の附票）が必要です。引っ越しが複数回ある場合は、連続性が証明できる書類の取得が必要になることがあります。
3
登記申請書を作成する自分でも可・司法書士依頼も可
法務局のWebサイトに申請書の書式があります。不動産が1件・変更が1回であれば自分でも作成可能。複数の不動産がある・変更が複数回にわたる場合は司法書士への依頼が確実です。
4
法務局へ申請する窓口・郵送・オンライン
管轄の法務局へ申請書と添付書類を提出します。登録免許税は不動産1件につき1,000円（住所変更の場合）。オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）も利用できます。
5
完了確認・登記完了証を受け取る1〜2週間程度
申請後、法務局の審査を経て登記が完了します。登記完了証が発行されたら手続き終了です。登記事項証明書で住所が更新されているか最終確認しましょう。
自分でやる？司法書士に頼む？
費用を抑えたい方
自分で申請する
不動産1件・引っ越しが1〜2回程度なら自分でも対応可能
法務局Webに書式あり
費用：登録免許税のみ（不動産1件あたり1,000円）
登録免許税のみ（数千円〜）
ミスなく確実に済ませたい方
司法書士に依頼する
不動産が複数・引っ越しが多い・相続との絡みがある場合に最適
書類収集から申請まで一括で対応してもらえる
費用の目安：2〜5万円程度（登録免許税別）
司法書士報酬 2〜5万円程度＋登録免許税
ℹ️ 相続後に引っ越しをした方は「相続登記」と「住所変更登記」が絡み合うケースがあります。司法書士に一括相談すると整理がスムーズです。
自分の状況を確認するチェックリスト
住所変更登記の要否チェック 0 / 6 確認済み
✓
登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、登記簿上の住所を確認した 最優先
✓
登記簿の住所と現在の住所が一致していることを確認した（不一致なら手続き必要） 重要
✓
相続で不動産を取得した場合、相続後に転居していないか確認した 相続人向け
✓
結婚・離婚等で氏名が変わっている場合、氏名変更登記も確認した 確認推奨
✓
住所変更が必要な場合、スマート変更登記の対象か（法務局に情報届出済みか）確認した 確認推奨
✓
複雑なケース（不動産複数・引っ越し複数回・相続絡み）は司法書士への相談を予定している 推奨
よくある疑問
引っ越しが複数回あります。すべての変更を証明しないといけませんか？▶
登記簿の旧住所から現住所まで、住所の変遷を連続して証明できる書類（住民票の写し・戸籍の附票など）が必要です。引っ越しが多い場合、過去の住所が住民票に残っていないこともあるため、戸籍の附票で補完するのが一般的です。複数回の変更がある場合は、司法書士への相談をおすすめします。
過料の5万円は、必ず課されるのですか？▶
「正当な理由がない」場合に5万円以下の過料が科される規定です。「正当な理由」の判断は個別の事情によりますが、単に面倒だったという理由は該当しません。制度スタート直後は周知期間として即座に過料が科されるケースは少ないとされていますが、義務化の趣旨を踏まえ早めの対応が安全です。
相続登記（名義変更）と住所変更登記は同時にできますか？▶
別々の手続きですが、司法書士に依頼すれば同時並行で進めることができます。相続後に住所変更登記も必要な方は、相続登記の依頼と合わせて司法書士に一括相談することで、全体のスケジュールと費用を効率よく管理できます。
マイナンバーカードを持っていません。スマート変更登記は使えませんか？▶
スマート変更登記は法務局への事前届出とマイナンバーの連携が前提になります。マイナンバーカードがない方や届出をしていない方は、通常の住所変更登記の手続きが必要です。通常の手続きでも特に問題はありませんが、書類の収集と申請書の作成が必要になります。
住所変更登記をしなくても、固定資産税は払えているし、不動産の管理もできているのでは？▶
日常的な固定資産税の支払いや物理的な管理には影響ありません。ただし、①不動産の売却時に住所変更登記が必要になり取引が遅延する、②担保設定や融資で問題が生じる、③義務化により過料の対象になる、というリスクがあります。「今は困っていないから」という理由での先送りが、将来の大きな手間・コストにつながります。
まず登記簿の住所を確認しましょう
法務局の窓口・オンライン（登記情報提供サービス）で登記事項証明書を取得できます。複雑なケースは司法書士へご相談ください。
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