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不動産の名義変更（相続登記）
不動産の名義変更（相続登記）
2024年4月から義務化・3年以内の申請が必須
亡くなった方の不動産名義を相続人に変更する手続きが「相続登記」です。2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料が科されます。
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法務局のウェブサイトに書式あり
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書類作成に数日〜2週間程度
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不動産が複数・複雑なケースに最適
報酬の目安：5〜15万円程度
相続税申告と並行して進められる
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報酬の目安：5〜15万円程度
相続税申告と並行して進められる
不動産が複数ある・相続人が多い・農地・共有持分がある・抵当権が残っているなどの複雑なケースは司法書士への依頼を推奨します。記載ミスがあると法務局から補正を求められ時間がかかります。
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相続登記の手順（6ステップ）
1
名義変更が必要な不動産を全件確認するまず確認
固定資産税の納税通知書・権利証（登記識別情報通知）・市区町村の「名寄帳」で被相続人名義の不動産を全件把握します。1件でも漏れると義務違反になるため必ず全件確認しましょう。
2
登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する
法務局またはオンラインで取得（480〜600円/通）。不動産の「所在・地番・家屋番号」「登記名義人」「抵当権の有無」を確認します。相続登記申請書に記載する内容は登記事項証明書と完全一致させます。
3
必要書類を収集する1〜3週間
戸籍謄本一式・住民票・印鑑証明書・固定資産税評価証明書・遺産分割協議書（または遺言書）などを収集します。法定相続情報証明書があれば戸籍謄本の束を省略できます。
4
相続登記申請書を作成する
法務局の書式に従って申請書を作成します。不動産の表示・相続人の情報・登録免許税額などを記入します。登録免許税の計算：固定資産税評価額×0.4%（相続の場合）。
5
法務局に申請する郵送・オンライン可
不動産の所在地を管轄する法務局に申請書・添付書類・登録免許税（収入印紙）を提出します。郵送またはオンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）も可能です。
6
登記識別情報通知（新権利証）を受け取る完了
申請から1〜2週間程度で登記が完了し「登記識別情報通知」が交付されます。これが新しい「権利証」に相当します。大切に保管してください。登記完了後は法務局でオンラインで確認できます。
相続登記の必要書類一覧
| 書類 | 必要性 | 取得先・備考 |
|---|---|---|
| 相続登記申請書 | 必須 | 法務局ウェブサイトに書式・記入例あり。 |
| 登記事項証明書（対象不動産） | 必須 | 法務局・オンライン。480〜600円/通。 |
| 被相続人の出生〜死亡の戸籍謄本一式 | 必須 | 各本籍地の役場。法定相続情報証明書で代替可。 |
| 被相続人の住民票の除票（本籍記載あり） | 必須 | 最後の住所地の役場。登記簿上の住所と現住所の同一性確認に使用。 |
| 相続人全員の現在の戸籍謄本 | 必須 | 各相続人の本籍地役場。 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 必須 | 新しい登記名義人（住所・氏名の確認用）。 |
| 固定資産税評価証明書 | 必須 | 市区町村役場。登録免許税の計算に使用。 |
| 遺産分割協議書（実印押印・印鑑証明書添付） | 分割協議した場合 | 相続人全員の実印・印鑑証明書が必要。 |
| 遺言書（検認済み or 公正証書） | 遺言書がある場合 | 遺言書に基づく登記の場合。 |
| 相続放棄申述受理証明書 | 放棄した相続人がいる場合 | 家庭裁判所から取得。150円/通。 |
| 収入印紙（登録免許税分） | 必須 | 固定資産税評価額×0.4%。郵便局・コンビニで購入。 |
費用シミュレーター
不動産の固定資産税評価額
万円
不動産の件数
件
申請方法
登録免許税（評価額×0.4%）12万円
登記事項証明書取得費480円×件数
戸籍収集・書類取得費（概算）5,000〜15,000円程度
司法書士報酬（任意）0円
概算合計（登録免許税＋報酬）
12万円〜
※登録免許税の計算：固定資産税評価額合計×0.4%（相続の場合の税率）。1,000円未満切り捨て、最低1,000円。
「相続人申告登記」で義務を暫定的に履行する
遺産分割協議が長引く場合の暫定措置
相続人申告登記とは
「自分が相続人であること」を登記所に申告するだけで義務を履行したとみなされる簡易な手続きです。遺産分割協議が完了していなくても申請できます。2024年4月から新設された制度です。
メリット・デメリット
メリット：遺産分割が未了でも義務を履行できる・費用がかからない。デメリット：誰が最終的に取得するかは確定しない・売却・担保設定はできない。あくまで「義務違反を避けるための暫定措置」です。
その後の手続き
遺産分割が成立したら、改めて「遺産分割による相続登記」を申請します。相続人申告登記と遺産分割による登記は別の手続きです。
相続登記の注意点
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過去の相続（2024年4月以前）も2027年3月31日までに登記が必要義務化より前に発生した相続でも、2027年3月31日が猶予期限です。「何十年も前の相続で親の名義のまま」という方も早急に手続きが必要です。長期放置の場合は相続人が多数になっており書類収集が複雑になるため、司法書士への早期相談を推奨します。
-
住所が登記簿と異なる場合は住所変更登記も必要被相続人が引越しをしていた場合、登記簿上の住所と住民票の住所が異なることがあります。この場合は相続登記の前に「住所変更登記」を行う必要があります。住所変更登記の費用は1,000円（2027年3月まで無料の予定あり）。
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抵当権が残っている場合は金融機関への確認が必要住宅ローンが完済されていても抵当権抹消登記がされていないケースがあります。登記事項証明書で抵当権の有無を確認し、残っている場合は抵当権抹消登記（別途費用が必要）を先に行うか、相続登記と同時に行います。
-
相続登記が完了しないと不動産の売却・担保設定ができない相続した不動産を売却・賃貸・担保設定するためには相続登記が完了していることが前提です。売却を検討している場合は不動産業者への査定と並行して相続登記を進めましょう。
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相続した農地の登記は農業委員会への届出も必要農地を相続した場合、相続登記に加えて農業委員会への「農地法第3条の3の規定による届出」が相続を知った日から10ヶ月以内に必要です。届出を怠ると10万円以下の過料が科される場合があります。
よくある疑問
相続登記は本当に自分でできますか？難易度はどのくらいですか？▶
単純なケース（不動産1件・相続人が少ない・遺産分割協議書あり）であれば自分でも可能です。法務局のウェブサイトに書式・記入例・チェックリストがあります。難易度は「普通の書類仕事ができる人なら1〜2週間で完成」程度です。ただし補正（記載ミスの修正）が生じると往復で時間がかかります。不動産が複数・農地・共有持分・抵当権ありの場合は司法書士に依頼することを推奨します。
遺産分割協議がまとまっていないまま相続登記の期限が来そうです。どうすればいいですか？▶
「相続人申告登記」を活用してください。遺産分割が未了でも「自分が相続人である」ことを法務局に申告するだけで義務を暫定的に履行できます。費用は収入印紙不要（無料）です。その後、遺産分割が成立したら改めて「遺産分割による相続登記」を申請します。
登録免許税が高額になる場合、軽減措置はありますか？▶
相続による所有権移転登記の税率は0.4%で、売買（2.0%）より低く設定されています。さらに「土地の相続登記の促進のための登録免許税の免税措置」として、固定資産税評価額が100万円以下の土地は相続登記の登録免許税が免税になります（2025年3月31日まで）。複数の土地を相続した場合は1件ずつ評価額を確認しましょう。
相続登記をしないとどんな問題が起きますか？▶
2024年4月以降は10万円以下の過料のリスクがあります。それ以外にも、売却・担保設定ができない・将来の相続時にさらに相続人が増えて手続きが複雑になる・所有者不明土地として行政が介入する可能性がある、などの問題が生じます。特に「数次相続（親の相続未了のまま子が死亡）」になると書類収集が非常に複雑になるため、早めの登記が重要です。
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