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小規模宅地等の特例とは何か
小規模宅地等の特例とは何か
適用条件・節税効果・注意点を徹底解説
小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を最大80%減額できる制度です。自宅の土地（330㎡以内）を同居の子が相続すると評価額5,000万円→1,000万円になります。ただし要件が厳格で1つでも満たさないと使えません。
特例の3種類 — クリックで要件を確認
特定居住用
自宅の土地
330㎡ / 80%減
最も使われる。同居・配偶者・家なき子が対象
特定事業用
事業用の土地
400㎡ / 80%減
商店・工場・農地など個人事業の土地
貸付事業用
賃貸不動産の土地
200㎡ / 50%減
アパート・駐車場など賃貸用地
特定居住用宅地（自宅）の適用要件
- 配偶者が取得：要件なし。無条件で適用できます。
- 同居の子が取得：①相続開始直前に被相続人と同居 ②申告期限まで居住継続 ③申告期限まで所有継続
- 別居の子（家なき子）が取得：①被相続人に同居の相続人がいない ②相続開始前3年以内に自己・配偶者・3親等内親族・同族会社所有の家に住んでいない ③申告期限まで所有継続
- 適用できない：相続後すぐ売却・申告期限前に引越し・家なき子要件を満たさない別居の子
特定事業用宅地の適用要件
- 取得者が申告期限までその事業を引き継ぎ継続していること
- 取得者が申告期限までその宅地を所有継続していること
- 相続開始前3年以内に新たに事業に供された宅地は原則対象外
- 事業を廃業・転業した場合は適用不可
貸付事業用宅地の適用要件
- 取得者が申告期限まで貸付事業を継続していること
- 取得者が申告期限までその宅地を所有継続していること
- 相続開始前3年以内に貸付を開始した宅地は原則適用外（節税目的の直前賃貸化防止）
- 空き部屋・空き駐車場が多く事業的規模に達しない場合は否認されることがある
節税効果シミュレーター
土地の路線価評価額
万円
土地の面積
㎡
特例の種類
路線価評価額5,000万円
適用上限面積330㎡
評価減額（▲）▲4,000万円
特例適用後の評価額1,000万円
この特例による概算節税額（税率20%で試算）
約800万円
※節税額は評価減額×20%の概算。実際は課税遺産・税率・他の特例との組み合わせで変わります。
「家なき子特例」2018年改正で厳格化
2018年4月から要件が大幅に厳しくなりました
改正前（〜2018年3月）：「自己名義の持家なし」だけで適用可能でした。
改正後（2018年4月〜）：①相続開始前3年以内に自己・配偶者・3親等内親族・同族会社所有の家に住んでいないこと ②過去に自己名義の家を所有したことがないこと が追加されました。
典型的NGパターン：自宅を売って賃貸に引越し→3年未満で親が死亡した場合は不可。親族所有マンションに住んでいる場合も不可。
適用できるケース：第三者所有の賃貸アパートに3年以上居住かつ過去に自己名義の家を所有したことがない。
よくある落とし穴
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申告期限前に売却・引越しすると特例が消える「申告期限まで居住継続・所有継続」が要件です。相続後10ヶ月以内に売却・引越しすると要件違反で特例が使えなくなります。売却は申告期限後まで待ちましょう。
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申告書の提出が必須（税額ゼロでも）この特例は「申告書の提出」が適用要件です。特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告書を提出しなければ特例は適用されません。
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老人ホーム入居中に亡くなった場合は要件を確認要介護認定を受けて老人ホームに入居していた場合でも、自宅が空き家のままであれば特例を適用できます。介護保険被保険者証・入所契約書などの書類が必要です。
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二次相続も見据えて誰が自宅を取得するか設計する一次相続で配偶者が取得した場合でも、二次相続で要件を満たす子が取得すれば再度適用できます。一次・二次両方で最大限活用するには税理士との事前設計が重要です。
よくある疑問
330㎡を超える土地はどうなりますか？▶
330㎡を超える部分には特例が適用されません。例えば400㎡の土地なら330㎡分のみ80%減額され、残り70㎡分は通常評価のままです。超過部分の面積割合に応じた評価減額になります。
二世帯住宅の場合も使えますか？▶
使えます。ただし「内部で行き来できる構造（非区分所有）」の場合は全体が対象になりますが、「区分登記（各階を別々に登記）」の場合は被相続人が住んでいた部分のみが対象です。区分登記は特例に不利なため、二世帯住宅の建築時に検討が必要です。
自宅と賃貸不動産の両方がある場合、両方に特例を使えますか？▶
使えますが、自宅（特定居住用）と事業用（特定事業用）の組み合わせは合算で面積上限内に収まれば両方フル適用できます。一方、貸付事業用（賃貸）と組み合わせる場合は面積の調整計算が必要になります。最大の節税効果を得る組み合わせは税理士に確認してください。
相続人が複数いる場合、誰が自宅を相続すると特例を使えますか？▶
要件を満たす相続人が取得した場合のみ適用できます。同居していた子が取得すれば適用できますが、別居の子が取得すると（家なき子要件を満たさない限り）適用できません。「誰が自宅を取得するか」は遺産分割協議の最重要ポイントの一つです。
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